Հանձնման-ընդունման ակտ բնակարանը վարձակալելիս՝ վարձատուի ստուգաթերթ

Բանալիների փոխանցման պահին վարձատուն ու վարձակալը պետք է ունենան բնակարանի փաստացի վիճակը հաստատող փաստաթուղթ: Բնակարանի վարձակալության հանձնման-ընդունման ակտը կնքված պայմանագրին կից ազատ ձևի հավելված է: Դրանում հստակ նշվում են Երևանի հասցեն, օրը, տեսանելի վնասվածքները, տրամադրվող կահույքի և կենցաղային տեխնիկայի ցանկը, ինչպես նաև դոմոֆոնի ու դռան բանալիների ճշգրիտ թիվը: Ակտում անպայման ավելացվում է նշում առ այն, որ հանձնման պահի լուսանկարները կամ տեսանյութերը փաստաթղթի անբաժան մասն են:

Համացանցից հայթայթված «օրինակելի ձևանմուշները» կամ WhatsApp-ով ուղարկված, բայց չստորագրված նկարները չեն հանդիսանում վիճակի լիարժեք հավելված: Պայմանագիրն արդեն սահմանում է իրավունքները, իսկ այս ակտը բացառապես ամրագրում է տարածքի տեսքն ու գույքը կոնկրետ օրվա դրությամբ:

Նշում. IziRento-ն գործառնական ծրագիր է, իրավական խորհրդատվություն չէ։ Տեղական վարձակալության կանոնները տարբեր են. պարտադիր որոշումները ճշտեք որակավորված մասնագետի մոտ։

Արձանագրությունը՝ պայմանագրին կցվող ազատ փաստաթուղթ

Բանալիները հանձնելիս ակտի վերին հատվածում հստակ նշվում է, թե որ պայմանագրին է այն կից՝ գրելով ամսաթիվը կամ պայմանագրի համարը, կողմերի տվյալները, Երևանի հասցեն և փոխանցման օրը: Այս էջում կարիք չկա կրկնել վարձի չափը, դեպոզիտը կամ նոտարական վավերացման մանրամասները: Այդ կետերի ստուգումը վարձակալական պայմանագրի ստուգաթերթի տիրույթում է:

Համաձայն քաղաքացիական օրենսգրքի 613-րդ հոդվածի 1-ին և 2-րդ մասերի՝ սեփականատերը պարտավոր է գույքը հանձնել պայմանագրին և դրա նպատակային նշանակությանը համապատասխանող վիճակում՝ բոլոր պատկանելիքներով ու փաստաթղթերով: Եթե պայմանագրում ժամկետ ֆիքսված չէ, նույն հոդվածի 3-րդ մասը սահմանում է ողջամիտ ժամկետ. բնակարանների հանձնման համար ունիվերսալ օրերի քանակ սահմանված չէ:

Որպեսզի օբյեկտի պայմանը համարվի համաձայնեցված, պայմանագիրը պետք է պարունակի հանձնվող գույքը նույնականացնող տվյալներ (608-րդ հոդվածի 3-րդ մաս): e-cadastre-ի բնակելի տարածքի պետական ձևանմուշն ապահովում է հենց այդ նույնականացումը՝ մակերեսով, վկայականի համարով և նպատակով: Սակայն այդտեղ բացակայում են սենյակների վիճակը, թերությունները և բանալիների քանակը գրանցելու դաշտերը, ուստի դրանք արձանագրվում են առանձին ակտով:

2023 թվականի մայիսի ՀՕ-184-Ն փոփոխությամբ՝ վարձակալության գրավոր պայմանագիրը պահանջում է նոտարական վավերացում և իրավունքների պետական գրանցում: Դա վերաբերում է հիմնական պայմանագրին, բայց օրենքն ակտի համար առանձին նոտարական վավերացման պահանջ չի սահմանում: Օրինակ, accountant.am-ի 2023թ. դեկտեմբերի հրապարակման մեկնաբանություններում հարցնում են անշարժ գույքի հանձնման ակտի նոտարական վավերացման մասին, սակայն էջում օրենսդրական պահանջ չկա: Ակտը մնում է պարզապես երկու կողմի ստորագրած հավելված:

Ակտի համար պարտադիր բլանկ գոյություն չունի. այն կազմվում է ազատ ոճով: Կոմիտասի 29 հասցեի պետական տարածքի հանձնման ակտը ցույց է տալիս, որ այն պայմանագրի անբաժանելի մասն է, բայց վիճակը նկարագրված է զուտ «անթերի» բառով՝ առանց դետալների: Կահավորված բնակարանի դեպքում այս մոտեցումը ռիսկային է վարձատուի համար:

Ընդհանուր դրույթները տարածվում են նաև բնակելի վարձակալության վրա (628-րդ հոդված), եթե հատուկ գլուխն այլ կանոն չի սահմանում: Համացանցում հանդիպող «պաշտոնական» ձևաթղթերը հաճախ հիմնված են ՀՀ ֆինանսների նախարարի N 346-Ն հրամանի վրա, որը գործել է մինչև 2014 թվականը և վերաբերել է սուբսիդիաներին, ոչ թե բնակարանի հանձնմանը:

Սենյակների զննումը և տեսանելի վնասվածքները

Օրենսգրքի 660-րդ հոդվածով ամրագրված է, որ բնակելի տարածքը հանձնվում է վարձի դիմաց: 665-րդ հոդվածի 1-ին կետը պահանջում է, որ տարածքը լինի ազատ ու բնակության պայմաններին համապատասխան: Հանձնման ակտը չի փոխարինում այս պահանջին, այլ պարզապես ֆիքսում է, թե կոնկրետ ինչ վիճակում է գտնվում գույքը բանալիները տալու պահին: iravaban.net-ի վերլուծությունն այս նույն դրույթները ներկայացնում է առանց հոդվածների համարակալման, թեև համարները միշտ կարելի է գտնել ARLIS-ի պաշտոնական տեքստում:

Բնակարանը պետք է զննել քայլ առ քայլ՝ միջանցք, հյուրասենյակ, խոհանոց, սանհանգույց՝ ստուգելով դռները, պատուհաններն ու հատակը: Յուրաքանչյուր թերություն պետք է գրանցվի հստակ նկարագրությամբ, օրինակ՝ «լամինատի քերծվածք հյուրասենյակի ձախ անկյունում»: Եթե վարձակալը պնդում է, որ նշված վնասվածքը նախկինում էլ կար, այդ դիտարկումը պետք է անմիջապես ավելացնել ակտում, այլապես վարձակալության ավարտին հիմք կմնա միայն բանավոր հիշողությունը:

614-րդ հոդվածի 4-րդ կետի համաձայն՝ վարձատուն ազատվում է պատասխանատվությունից այն թերությունների համար, որոնք նախապես նշվել են, հայտնի են եղել վարձակալին, կամ որոնք նա կարող էր նկատել գույքը տեսնելիս և սարքինությունը ստուգելիս: Սակայն եթե վարձատուն չի հայտնել բնակությանը խանգարող թերությունների մասին, պատասխանատվությունը մնում է նրա վրա, նույնիսկ եթե ինքը տեղյակ չի եղել (նույն հոդվածի 1-ին մաս): Ահա թե ինչու է կարևոր հանձնման օրվա մանրակրկիտ զննումը վիճակի ակտում, այլ ոչ թե պարզապես պայմանագրի կնքումը:

Տեխնիկայի և կահույքի արձանագրումը

Գույքացուցակում ամեն մի առարկա պետք է ունենա անվանում, քանակ և ընթացիկ վիճակի նշում (օրինակ՝ աշխատում է, չի աշխատում): Սերիական համարները ցանկալի է գրանցել, եթե դրանք հեշտ ընթեռնելի են սարքավորման վրա. դա կօգնի խուսափել շփոթությունից: Այնուամենայնիվ, օրենքը սերիական համարի պարտադիր պահանջ չի դնում բնակելի տարածքների համար. բավարար են նաև անվանումը և վիճակի մասին նշումը:

ligarent.am-ի կողմից առաջարկվող վարձակալության PDF օրինակում հանձնման և վերադարձի ակտերը ներկայացված են որպես հավելվածներ, որտեղ նշված է «պատշաճ որակով և բոլոր պատկանելիքներով» ձևակերպումը: Սա ընդամենը տարածված պրակտիկա է և ոչ թե պետականորեն հաստատված պարտադիր բլանկ: Այդ նմուշներում առկա ՀՎՀՀ-ն ու անունները պարզապես օրինակներ են և չպետք է պատճենվեն որպես իրական կողմերի տվյալներ:

Բանալիների հանձնումը և հաշվիչների նախնական ցուցմունքները

Բանալիների և դոմոֆոնի վահանակների քանակը պետք է հստակ հաշվել և նշել, թե որն ինչի համար է նախատեսված (մուտքի դուռ, փոստարկղ, դոմոֆոն): Ակտում պարզապես գրելը, որ «բանալիները հանձնված են», բավարար չէ, քանի որ պայմանագրի ավարտին հնարավոր չի լինի հասկանալ՝ արդյոք բոլոր օրինակներն են վերադարձվել:

Կոմունալ հաշվիչների ցուցմունքները ֆիքսվում են հենց այդ օրվա դրությամբ՝ ակտում հատկացնելով ընդամենը մեկ տող: Օպերատորների հետ աշխատանքի մանրամասները նկարագրված են հաշվիչների փոխանցման առանձին ուղեցույցում. այստեղ կարևոր է միայն սկզբնական թվերի արձանագրումը: Ըստ 613-րդ հոդվածի 2-րդ մասի՝ եթե պայմանագիրն այլ բան չի նախատեսում, գույքը հանձնվում է հենց այս պատկանելիքներով՝ բանալիներով ու անհրաժեշտ փաստաթղթերով:

Լուսանկարները՝ որպես ակտի անբաժան մաս

Արված լուսանկարները կամ կարճ տեսանյութերը օրինական ուժ են ստանում որպես հավելված միայն այն դեպքում, երբ ակտի տեքստում հստակ նշվում է, որ տվյալ ամսաթվի կադրերը կցված են փաստաթղթին: Վարձակալին պարզապես նկարներով չատ ուղարկելը չի կարող փոխարինել երկկողմանի ստորագրված իրավական արձանագրությանը:

Տարածքը լուսանկարելը ոչ միայն արգելված չէ, այլև խիստ խորհուրդ է տրվում: Այդ կադրերը վիճակի փաստագրումն են, ոչ թե մաքրության պահանջների ցանկ: Համացանցում կարող եք հանդիպել ռեսուրսների, ինչպիսին է zoreli.com-ը, որը լուսանկարները դիտարկում է որպես վիճակի ապացույց, սակայն պետք է հիշել, որ այդ էջը բնակարանի մաքրման խորհուրդներ է տալիս և չի հանդիսանում Հայաստանի վարձակալական ակտերի իրավական հիմք:

Գույքի վերադարձը և արձանագրությունների համեմատությունը

Քաղաքացիական օրենսգրքի 625-րդ հոդվածի 1-ին կետը պահանջում է, որ պայմանագրի ավարտին վարձակալը բնակարանը վերադարձնի այն վիճակում, որում ստացել է՝ հաշվի առնելով բնականոն մաշվածությունը, կամ պայմանագրով նախապես համաձայնեցված տեսքով: Մուտքի ակտը հենց այդ սկզբնական վիճակի ամրագրումն է: Ելքի ժամանակ նոր արձանագրությունը կազմվում է նույն սկզբունքով և համեմատվում բացառապես մուտքի ֆայլի հետ: Բնականոն մաշվածությունը բխում է առօրյա ողջամիտ օգտագործումից, և օրենսդրությունը կոնկրետ տոկոսային չափանիշ չի սահմանում դրա համար:

Թեև կողմերի միջև տարածված պրակտիկա է, որ յուրաքանչյուրը պահում է փաստաթղթի իր բնօրինակը, բնակելի տարածքների վարձակալության օրենքն ակտի խիստ երկու օրինակի պարտադիր պահանջ չի ձևակերպում:

Եթե վարձակալը հրաժարվում է ստորագրել ակտը, այդ մասին հատուկ նշում է արվում թղթի վրա, և կողմը պահպանում է օրվա լուսանկարները: Բանալիները չեն հանձնվում պարզապես լռության կամ բանավոր «թերություն չկա» խոստման հիման վրա: Ճիշտ է, 659-րդ հոդվածը նշում է, որ ստորագրումից խուսափելը հրաժարում է դիտվում, բայց դա վերաբերում է շենքերի ու շինությունների պարագրաֆին և ուղիղ չի կիրառվում բնակարանների վրա: Նման վեճերի համար բնակելի գլուխը հատուկ դատական ժամկետներ չի ֆիքսում:

Այս ակտը հիմք է ծառայում, որպեսզի անհրաժեշտության դեպքում դեպոզիտից պահումներ արվեն: Բուն դեպոզիտի շարժը, փոխանցումները և վերադարձի ժամկետները քննարկվում են դեպոզիտին նվիրված գրառման մեջ և չեն ներառվում այս փաստաթղթում: IziRento-ն հնարավորություն է տալիս պահպանել ակտի PDF տարբերակը, լուսանկարները և գույքացուցակը տվյալ վարձակալության տվյալների բազայում, սակայն այն չի զբաղվում ակտերի նոտարական վավերացմամբ կամ պետական գրանցմամբ:

Ամփոփելով, բավարար է, որ երկու կողմերն էլ ունենան ստորագրված փաստաթուղթ՝ Երևանի հասցեով, ամսաթվով, սենյակների ու կահույքի նկարագրությամբ, բանալիների թվով և լուսանկարները որպես հավելված նշող տողով: Վարձակալության ավարտին պարզապես համեմատեք ելքի ակտը այս մուտքի ֆայլի հետ: Պետական սուբսիդիաների 346-Ն հրամանը, շենքերի փոխանցման ակտի կանոնները կամ օտարերկրյա բլանկները բնակարանային վարձակալության պարտադիր հիմքեր չեն, և օրենքը չի պարտադրում մաշվածության տոկոս, օրերի խիստ քանակ կամ ակտի առանձին նոտարական վավերացում: