საცხოვრებელი იჯარის ხელშეკრულების ჩეკლისტი მეიჯარისთვის: რა დააფიქსიროთ ხელმოწერამდე

გასაღებების გადაცემამდე მეიჯარემ უნდა შეაგროვოს ხელშეკრულების ფაილი: პირადობა და ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, წერილობითი ტექსტი მისამართით, ვადითა და ქირით ლარში, დეპოზიტი ერთი სტრიქონით, კომუნალური წესები და ინვენტარის დანართი. შემდეგ შეაფასეთ NAPR რეგისტრაცია კანონით — და მხოლოდ ამის შემდეგ გადაეცით გასაღებები.

ოთხშაბათი. ნინოს აქვს ბინა საბურთალოზე. მოიჯარე Messenger-ით წერს «ხვალ შემოდივარ, დეპოზიტი ორი თვეა ხომ?» — ქირა და დეპოზიტი მხოლოდ ჩატშია, ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან სხვა ლეპტოპზეა, კომუნალურზე კი მხოლოდ «შენ იხდი» უთქვამთ ზეპირად. მეგობარი ამბობს «ერთ წელზე მეტია, რეესტრში გაატარე» — სხვა ბლოგი კი წერს, რომ ორ ფიზიკურ პირს შორის ეს სავალდებულო არ არის.

შენიშვნა: IziRento საოპერაციო პროგრამაა, არა იურიდიული კონსულტაცია. ადგილობრივი იჯარის წესები განსხვავდება; სავალდებულო გადაწყვეტილებები დააზუსტეთ კვალიფიციურ სპეციალისტთან.

რა დოკუმენტები უნდა შეაგროვოთ ხელმოწერამდე?

ჯერ დაადასტურეთ, ვინ აქირავებს და რა უფლებით. მეიჯარეს სჭირდება პირადობის მოწმობა ან პასპორტი და ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან — ონლაინაც შეიძლება. მოიჯარესაც პირადობა; უცხოელს ზოგჯერ ვიზა ან ბინადრობის დოკუმენტი ჰკითხონ. თუ ბინას აქირავებს არა-მესაკუთრე, საჭიროა სანოტარო მინდობილობა გაქირავების უფლებით.

პრაქტიკაში RentSale-ის გიდი (განახლდა 2026 წლის ივლისში) სწორედ ამონაწერსა და პირადობას აყენებს ხელმოწერამდე. ტიპური შეცდომა: გასაღებების დაპირება და ამონაწერის ძებნა შემდეგ დღეს. გააკეთეთ: ახალი ამონაწერი და პირადობის ასლები ერთ ფოლდერში. არ გააკეთოთ: «ხვალ ხელს მოვაწერთ» — როცა მესაკუთრეობა ჯერ არ არის დადასტურებული.

რა ველები უნდა ჩაიწეროს ხელშეკრულებაში ლარში?

წერილობითი ფორმა აფიქსირებს ნივთს, ვადას, ქირასა და მდგომარეობას; ზეპირი ან ჩატის შეთანხმება დავაში პოზიციას ასუსტებს — ამას ხაზს უსვამს Legal.ge. საქართველოში საცხოვრებელში ხშირად გამოიყენება ტერმინები ქირავნობა და იჯარა; მხარეები — მეიჯარე და მოიჯარე (ან გამქირავებელი/დამქირავებელი). ტექსტში ჩაწერეთ: მხარეთა მონაცემები; ზუსტი მისამართი და რა ქირავდება; ვადა და დაწყების თარიღი; ქირა ლარში; გადახდის რიცხვი და წესი; ვინ იხდის კომუნალურს; შინაური ცხოველები, მოწევა, სტუმრები — თუ შეთანხმებულია; ხელმოწერები.

მაგალითად, საბურთალოს ბინაზე მისამართი უნდა იყოს სრული — ქალაქი, ქუჩა, კორპუსი, ბინის ნომერი. ქირა «შეთანხმების მიხედვით» არ დატოვოთ: თანხა ლარში და გადახდის დღე ცხადად. თუ გადარიცხვაა — მიუთითეთ მეთოდი; თუ ნაღდია — ხელწერილის წესი. ქირის გაზრდა თუ გსურთ — ჩაწერეთ სიხშირე და ლიმიტი; არ გამოიგონოთ კანონისერული %. საგადასახადო ჰაუთუ ამ ჩეკლისტის გარეთაა. გააკეთეთ: ერთი ველი — ერთი მნიშვნელობა. არ გააკეთოთ: ცარიელი ნიმუში «შემდეგ შევავსებთ».

დეპოზიტი როგორ დავწეროთ ერთი სტრიქონით?

დეპოზიტი ხელშეკრულებაში უნდა იყოს ერთი მკაფიო სტრიქონი: თანხა ლარში, რაში იკავება და როდის ბრუნდება. სრული ფულადი კვალი — ცალკე თემა; აქ ორივე მხარე ერთსა და იმავე თანხას უნდა ხედავდეს. ნინოს ჩატში «ორი თვე» იყო — ქაღალდზე ციფრი არავის დაუწერია.

განასხვავეთ ქირის დეპოზიტი მიმწოდებლის საგარანტიო დეპოზიტისგან: Telmico (თბილისის ელექტრომიმწოდებელი) ირიცხავს დეპოზიტს ელექტროენერგიის გადახდის უზრუნველსაყოფად — ეს არ არის ქირის/ზიანის დეპოზიტი მეიჯარესთან. გააკეთეთ: «დეპოზიტი — X ლარი; ბრუნდება გასვლისას, თუ დავალიანება და ზიანი არ არის». არ გააკეთოთ: დეპოზიტის დატოვება მხოლოდ Messenger-ში ან Telmico-ს თანხის არევა.

რატომ სჭირდება ინვენტარის და მიღება-ჩაბარების დანართი?

გასაღებების დღეს ავეჯის, ტექნიკისა და ნაკაწრების ჩანაწერი რომ არ იყოს, გასვლისას იწყება დავა «ადრე ასე იყო». დანართად დაამატეთ ინვენტარი და მიღება-ჩაბარება: სია, ფოტოები, არსებული დაზიანებები, მრიცხველების ჩვენებები. ორივე მხარე ხელს აწერს. სრული აქტის ჰაუთუ — შემდეგი გიდების თემაა; აქ მიზანი დანართის დავიწყებაა.

Legal.ge აღნიშნავს: შეწყვეტისას ნივთი ბრუნდება მიღების მდგომარეობაში ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით; აქტი და ფოტო — მტკიცებულება. გააკეთეთ: დანართი + ფოტოები იმავე ფოლდერში. არ გააკეთოთ: გასაღებების გადაცემა «შემდეგ გადავიღებთ».

როდის უნდა დარეგისტრირდეს იჯარა საჯარო რეესტრში?

ბლოგები ხშირად ამბობენ «1 წელზე მეტი იჯარა = სავალდებულო რეგისტრაცია». ეს გამარტივებაა. კანონი საჯარო რეესტრის შესახებ, მუხლი 11(1), უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირდება მათ შორის ქირავნობა და იჯარა. მუხლი 11(5) კი უფლების წარმოშობისთვის რეგისტრაციას აკავშირებს კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობასთან და 1 წელზე მეტ ვადასთან — მათ შორის რამდენიმე მოკლე ხელშეკრულებასთან, რომელთა საერთო ვადა 1 წელს აღემატება. კონსოლიდირებული ტექსტი: legal.ge, მუხლი 11.

ორ ფიზიკურ პირს შორის საცხოვრებელი ქირავნობა ხშირად ამ ორმაგი პირობის გარეშეა — მაშინ რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის უფლების წარმოშობისთვის; ნებაყოფლობითი რეგისტრაცია მესამე პირებისთვის ცალკე არჩევანია. სამოქალაქო კოდექსი თავისთავად არ აქცევს NAPR რეგისტრაციას ნამდვილობის ფორმად. TB Legal (2026 წლის მაისი) იგივე ორმაგ პირობას ხაზს უსვამს. NAPR-ის ოფიციალური საფასური: 150 ლარი / 4 სამუშაო დღე, 270 / 1 დღე, 350 — განცხადების დღეს; ხელმოწერების დადასტურება სარეგისტრაციოდ — 7 ლარი. ნიმუშები: NAPR — ნიმუშები. გააკეთეთ: შეამოწმეთ იურიდიული პირი + ვადა >1 წელი (ან სერია). არ გააკეთოთ: ყოველი 12-თვიანი ხელშეკრულების ავტომატური «რეესტრში გატარება» ბლოგის ფორმულით.

საჭიროა თუ არა ნოტარიუსი მოკლე ვადაზე?

ჩვეულებრივი წერილობითი ხელშეკრულება უმეტეს საცხოვრებელ შემთხვევაში საკმარისია — ორივე მხარის ხელმოწერა. ნოტარიუსი პრაქტიკაში უფრო მაშინ, თუ გსურთ გრძელვადიანი ქირავნობის რეგისტრაცია ან მინდობილობის გაფორმება. არ არსებობს წესი «მოკლე ვადაზე ყოველთვის სავალდებულო ნოტარიუსი».

წარმატების კრიტერიუმი: ამონაწერი და პირადობები შეკრებილია; მისამართი, ვადა, ქირა ლარში, დეპოზიტი, კომუნალური და ინვენტარის დანართი ჩაწერილია; NAPR გადაწყვეტილება მუხლი 11(5)-ითაა მიღებული; ხელმოწერილი ფაილი ერთ ფოლდერშია. IziRento ამ ფაილს ინახავს — გახსენით ანგარიში — მაგრამ იჯარას NAPR-ში არ არეგისტრირებს.