Акт приёма-передачи квартиры при аренде в Казахстане: чек-лист для арендодателя

В день передачи ключей в Алматы или Астане проведите совместный осмотр и подпишите акт в двух экземплярах: стороны, адрес, ссылка на договор, опись, дефекты, фото, показания счётчиков одной строкой и список ключей. Без датированной базы при выезде проблема одна: спор «это было до вас» оставляет только воспоминания — удержать гарантийный взнос в тенге по делу почти невозможно.

Суббота, Алматы, микрорайон Самал. Алия сдаёт однушку новому жильцу в 15:00. В прошлый раз ключи отдала после «квартира норм» в WhatsApp — при выезде арендатор оспорил каждую царапину, а удержать гарантийный взнос в тенге было нечем. Сейчас она распечатывает акт в двух экземплярах, вместе проходит комнаты, пишет дефекты, фотографирует и считает ключи до подписи.

Оговорка: IziRento — программа для операционной работы, а не юридическая консультация. Местные правила найма различаются; обязательные решения уточняйте у квалифицированного специалиста.

Когда акт нужен при найме — на въезде и на выезде?

Акт нужен при передаче квартиры арендатору и снова при возврате собственнику. На въезде он фиксирует состояние до того, как ключи уходят со стола. На выезде зеркальный акт возврата показывает разницу с той же базой — не с памятью сторон.

На практике отдельного «обязательного бланка ЦОН» для акта при найме квартиры нет: это приложение к письменному договору. Krisha связывает акт с фиксацией имущества при заселении и подписью при ключах. Arendy.kz: отдельный акт сам по себе не обязателен, но без него почти невозможно доказать состояние на въезде. Для здания или сооружения ст. 584 ГК РК требует передаточный акт, подписанный сторонами. Для однушки в Алматы или Астане сила — в подписях, описи и фото.

Делайте: закладывайте время на осмотр в день ключей. Не делайте: отдавать ключи после «всё ок» в чате без датированного акта.

Что писать в акте: стороны, адрес, договор и ключи?

Каркас акта — дата, ФИО сторон, полный адрес, ссылка на договор найма (номер и дата), перечень ключей и доступов, затем опись и показания. Экземпляр должен читаться сам по себе.

Бланк РК с полями состояния, имущества и счётчиков — у Pravosite.kz; образец с таблицей и двумя экземплярами — у GarantPlus (Астана). Перечислите комплекты, брелоки домофона, пропуска — числом. Типичная ошибка: «ключи переданы» без количества; пропавший брелок — спор на тысячи тенге.

Делайте: считайте ключи вслух и пишите число до передачи. Не делайте: оставлять доступы вне текста.

Чем заполнить опись и чем зафиксировать дефекты?

Опись — список мебели, техники и посуды с состоянием напротив пункта плюс дефекты отделки: царапины, сколы, пятна. Формулировка «всё исправно» без деталей почти бесполезна через год.

Пройдите кухню, комнаты, санузел, балкон. Для дорогих вещей укажите марку и модель — так Krisha 2026. Пять правил аренды: акт в первый день, состояние напротив пунктов. Например, «диван — жирное пятно слева», а не «мебель в порядке». Дефект до въезда — в акт или в переписку с датой.

Делайте: называйте дефект местом и характером. Не делайте: подписывать пустую таблицу «для скорости».

Зачем фото и видео в тот же день?

Фото и короткое видео — приложение к акту, не замена подписей. Они показывают стены, пол, сантехнику, мебель, технику и циферблаты на дату въезда.

Пакет «договор + акт с фото + опись» для Алматы и Астаны разбирает SalamPopolam: отправьте файлы в общий чат в тот же день. На практике дата в чате сильнее снимков «потом». Kn.kz: при порче сверку делают с актом и фото; естественный износ — риск собственника, не повод удерживать весь гарантийный взнос.

Делайте: один общий канал с датой в день ключей. Не делайте: держать снимки только в личной галерее.

Где указать показания счётчиков одной строкой?

В акте достаточно одной строки: вода, свет, газ — что есть — с цифрами на дату передачи. Это стартовая точка потребления, не полный разбор квитанций.

Гайды РК, включая GEC Almaty, включают показания в акт после осмотра. Сфотографируйте циферблаты рядом со строкой. Детальную сверку счетов ведите отдельно; здесь — не оставить поле пустым.

Делайте: пишите цифры при арендаторе и дублируйте фото в чат. Не делайте: обещать «потом снимем», когда ключи уже переданы.

Кто подписывает акт в двух экземплярах?

Подписывают обе стороны оба экземпляра в день ключей; у каждой — свой лист. Ключи уходят после подписи, не «подпишем вечером».

Если арендатор не признаёт дефект, зафиксируйте отказ письменно, приложите фото и направьте пакет в тот же день. Нотариус для акта при обычном найме обычно не нужен; для договора короче года удостоверение на практике часто тоже не требуется — Krisha. Не откладывайте подпись «пока не сходим к нотариусу».

Делайте: два подписанных экземпляра до передачи ключей. Не делайте: один общий скан только у одной стороны.

Зачем зеркальный акт возврата при выезде?

При выезде составьте акт возврата: состояние, счётчики, претензии или их отсутствие, ключи, при необходимости — сумма возвращённого гарантийного взноса в тенге. Сравнивайте только с актом въезда и теми же фото.

Типовую форму публикует Dogovor24.kz. Естественный износ и порча по вине жильца — разные вещи: без базы въезда любой скол выглядит как «ваша вина». Денежный реестр депозита ведите отдельно; удержание опирается на разницу состояний.

Делайте: тот же маршрут осмотра на въезде и на выезде. Не делайте: обсуждать удержание «по памяти».

Чем акт отличается от договора найма?

Договор задаёт срок, плату в тенге, права сторон. Акт фиксирует состояние в дату передачи — приложение, не замена договора и не квитанция о взносе. Регистрация договора от одного года в ЦОН — соседний шаг, не содержание акта.

IziRento — workspace для объектов, договоров и связанных записей: можно положить PDF акта и фото в карточку аренды. Программа не сторона договора, не юрист и не регистратор в ЦОН; цены на сайте — ориентир на этапе запуска.

Делайте: храните акт рядом с договором как файл состояния. Не делайте: считать, что подпись на договоре уже закрыла осмотр.

Когда база въезда считается готовой?

Готово, если в день ключей есть: два подписанных экземпляра; опись с дефектами; датированные фото в общем канале; строка показаний; пересчитанные ключи; файл рядом с договором. Результат — проверьте этот список: сможете при выезде сравнивать только с этой базой — гарантийный взнос в тенге по разнице состояний, а не по спору «это было до вас».

Workspace вроде IziRento держит объект, договор, акт и фото в одном месте. Это хранение файла, а не регистрация найма.