Mietpreisbremse: Vormiete und Ausnahmen nach §§ 556d–556g BGB belegen und ablegen

Die Mietpreisbremse deckelt die Miete bei einer Neuvermietung in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten. Vermieter können jedoch legal eine höhere Miete ansetzen, sofern gesetzliche Ausnahmen wie die Vormiete vorliegen. Um sich auf dieses Recht berufen zu können, schreibt § 556g BGB eine strikte vorvertragliche Auskunftspflicht vor. Sie müssen den künftigen Mieter noch vor der Vertragsunterschrift in Textform über den Ausnahmegrund informieren. Ein Formfehler oder das Vergessen dieser Mitteilung zieht harte finanzielle Konsequenzen nach sich. Um Ihre vertraglichen Mieteinnahmen dauerhaft abzusichern, müssen Sie die Informationspflicht exakt erfüllen und alle Nachweise sicher digital ablegen.

Hinweis: IziRento ist Betriebssoftware, keine Rechtsberatung. Örtliche Mietregeln unterscheiden sich; verbindliche Entscheidungen klärt ein qualifizierter Berater.

Gesetzliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse richtig anwenden

Liegt die Immobilie in einem durch Rechtsverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmarkt, regelt § 556d BGB die Kappungsgrenze. Die neue Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Bestimmung wurde bundesweit bis in das Jahr 2029 verlängert. Vermieter sind an diesen Deckel gebunden, es sei denn, sie weisen einen gültigen Sonderfall nach.

Das Gesetz erlaubt eine höhere Miete, wenn strenge Voraussetzungen erfüllt sind. Wurde für die Wohnung bereits vom Vormieter legal eine höhere Miete gezahlt, gewährt § 556e BGB Bestandsschutz. Dieselbe Vorschrift erlaubt Aufschläge, falls in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn bestimmte Modernisierungen durchgeführt wurden. Handelt es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung oder um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurde, greift die Ausnahme nach § 556f BGB.

• Wichtig: Prüfen Sie vor dem Vertragsangebot zwingend, ob Ihre Immobilie in einem offiziell ausgewiesenen angespannten Markt liegt, und stellen Sie die nötigen Beweise zusammen.
• Fehler: Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Mieter die höhere Forderung stillschweigend akzeptiert. Sie müssen den Rechtsanspruch aktiv nachweisen und alle formellen Schritte exakt einhalten.

Vorvertragliche Auskunftspflicht: Fristen und harte Sanktionen

Sobald Sie sich auf eine solche Ausnahme berufen, verlangt § 556g Abs. 1a BGB Ihre aktive Initiative. Die Information muss unaufgefordert und in Textform an den Interessenten gehen – und zwar zwingend vor dessen verbindlicher Vertragserklärung. Ein mündlicher Hinweis während der Besichtigung ist rechtlich wertlos. Übergeben Sie ein separates Dokument oder senden Sie eine speicherbare Nachricht, bevor die Unterschriften unter den Mietvertrag gesetzt werden.

So dokumentieren und speichern Sie die Ausnahmeregelung

Ein fester Prozess verhindert teure Fehler und stellt sicher, dass Sie die unaufgeforderte Informationsübergabe auch Jahre später noch lückenlos beweisen können.

Typische Fragen zur Informations- und Beweispflicht

Mieter haben das Recht, auch lange nach dem Einzug Belege anzufordern, um Ihre Angaben zu prüfen. Für diese Fälle hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass besondere Verjährungsfristen greifen. Fehlen Ihnen als Vermieter plötzlich Unterlagen, sind Sie laut Rechtsprechung zur aktiven Nachforschung verpflichtet, um dem Mieter eine vollständige Antwort geben zu können.

Sichern Sie das vom Mieter gegengezeichnete Auskunftsschreiben und alle primären Beweisstücke, wie den Vertrag des Vormieters, direkt nach Vertragsabschluss dauerhaft in der Mieterakte. Eine konsequent geführte digitale Dokumentation ist Ihr bestes Instrument, um spätere Auskunftsersuchen sicher zu beantworten und Ihre rechtmäßigen Mieteinnahmen zu schützen.